Kiracılı ev satılır mı? Kiracılı satışta haklar, tahliye ve fiyata etkisi

Kiracısı olan bir evi ya da dükkânı satmak mümkündür; satış kira sözleşmesini sona erdirmez. Ancak kiracılı satışın hem fiyata hem de alıcı kitlesine etkisi vardır. Bu rehberde kiracılı satışta mülk sahibinin, alıcının ve kiracının haklarını, satışa hazırlanırken izlenebilecek yolları Türk Borçlar Kanunu'na göre anlatıyorum.

Bir bakışta: kiracılı satışta temel kurallar

1. Satış kira sözleşmesini bitirmez

Kiraya verilmiş bir mülk satıldığında, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı şartlarla devam eder (Türk Borçlar Kanunu m. 310). Kiracının satışa onay vermesi gerekmez; kanunda kiracıya tanınmış bir önalım hakkı da yoktur.

Satıştan sonra kiracıya yazılı bildirim yapılması, kiranın bundan sonra kime ve hangi hesaba ödeneceğinin açıkça bildirilmesi gerekir. Depozito alınmışsa bunun bilgisi ve banka hesabı da yeni malike devredilmelidir; kira sona erdiğinde depozitoyu iade yükümlülüğü yeni malike geçer.

2. Kiracılı mülkü alıcılara göstermek

Kiracı, satış amacıyla mülkün gezilmesine izin vermek zorundadır; ancak ziyaretin kiracıya uygun bir süre önceden bildirilmesi gerekir (TBK m. 321). Uygulamada en sağlıklı yol, gösterim günlerini kiracıyla birlikte planlamak ve gereksiz ziyaretleri önlemek için alıcı adaylarını önceden elemektir. İşbirliği yapan bir kiracı satış sürecini önemli ölçüde kolaylaştırır.

3. Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik, mülkü kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri olarak kullanmaya gerçekten ihtiyaç duyuyorsa iki yola başvurabilir (TBK m. 351):

• Bildirim ve dava: Mülkü edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirir ve altı ay geçtikten sonra tahliye davası açar.
• Sözleşme sonunda dava: Kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açar.

Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa dava reddedilir. İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen mülk, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bildirim noter aracılığıyla yapılmalı ve süre hesabında bir avukattan destek alınmalıdır.

Alıcının bilmesi gereken önemli bir nokta: Bu yollar mülkü hemen boşaltmaz. İhtiyaç davası, arabuluculuk ve yargılama süreleriyle birlikte aylarca sürebilir. Boş teslim almak isteyen bir alıcı, bunu satıştan önce öğrenmeli ve kararını buna göre vermelidir.

4. Kiracılı satışın fiyata etkisi

Kiracılı bir mülk, oturmak için ev arayan alıcıların çoğu için uygun değildir; bu nedenle alıcı kitlesi daralır ve ağırlıklı olarak yatırımcılara hitap eder. Yatırımcı ise fiyatı büyük ölçüde mülkün getirdiği kiraya göre değerlendirir. Mevcut kira piyasa kirasının çok altındaysa, bu durum fiyata yansır.

Öte yandan düzenli ödeme yapan, piyasa düzeyinde kira ödeyen bir kiracı, özellikle dükkân ve ofis gibi ticari mülklerde bir avantaj olabilir: Alıcı, satın aldığı gün kira geliri elde etmeye başlar. Ticari mülklerde güncel kira sözleşmesi, kira bedeli ve kiracının ödeme geçmişi alıcıya baştan sunulmalıdır. Satış için gereken diğer belgeleri gerekli belgeler rehberinde bulabilirsiniz.

5. Satıştan önce düşünülebilecek yollar

• Kiracılı satış: Mülkü kiracısıyla birlikte, yatırımcı alıcılara satmak. Kira geliri iyi olan mülklerde, özellikle iş yerlerinde uygun bir yoldur.
• Kiracıyla anlaşarak boşaltma: Kiracıyla karşılıklı anlaşarak belirli bir tarihte tahliye konusunda uzlaşmak ve mülkü boş satmak. Anlaşma mutlaka yazılı yapılmalıdır. Kiracının taşınma masraflarına katkı gibi bir teklif, uzun bir dava sürecinden çoğu zaman daha ucuza gelir.
• Kiracıya satış: Mülkü en iyi tanıyan kişi kiracıdır. Satış kararını kiracıyla paylaşmak, zaman zaman en kolay alıcıyı ortaya çıkarır.
• Sözleşme sonunu beklemek: Kira süresi dolmak üzereyse ve kiracı kendi isteğiyle çıkacaksa, satışı bu tarihe göre planlamak.

Kiracıdan tahliye taahhüdü alınacaksa, bu belgenin geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir; kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan taahhütler geçersiz sayılır.

Değerlendirme

Kiracılı satışta en önemli konu, alıcıya mülkün durumunu baştan doğru anlatmak ve kiracıyla iyi ilişkiyi korumaktır. Önce satışın kiracılı mı yoksa boş mu yapılacağına karar verin; bu karar hem hedef alıcıyı hem de fiyatı belirler. Kira bedelinin piyasa düzeyine göre durumu ve mülkün kiracılı ve boş hâldeki değeri arasındaki fark için değerleme talebinizi iletebilirsiniz. Tahliye ve dava süreçlerinde bir avukattan destek almanızı öneririm. Kira artışı ve kiracı hakları hakkında ayrıntılı bilgiyi kira artışı rehberinde bulabilirsiniz.