Ev kiraya verirken nelere dikkat edilmeli? Kiracı seçimi, sözleşme, depozito ve vergi

Evinizi kiraya vermek, doğru kiracı ve iyi hazırlanmış bir sözleşmeyle yıllarca sorunsuz bir gelir sağlayabilir. Yanlış kiracı ya da eksik bir sözleşme ise ödenmeyen kiralar, zarar görmüş bir ev ve uzun bir tahliye süreciyle sonuçlanabilir. Bu rehberde kiracı seçiminden sözleşmeye, depozitodan kira gelirinin vergisine kadar ev sahibinin bilmesi gerekenleri anlatıyorum.

Bir bakışta: kiraya vermeden önce

1. Evi kiraya hazırlamak

Kiraya veren, evi kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu kural konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (Türk Borçlar Kanunu m. 301). Bu nedenle kombi, tesisat, elektrik ve rutubet gibi sorunların kiraya vermeden önce giderilmesi, sonradan çıkacak anlaşmazlıkları azaltır.

Teslim sırasında evin durumunu gösteren tarihli fotoğraflar çekmek ve demirbaş listesini (beyaz eşya, mobilya, sayaç değerleri) sözleşmeye eklemek, çıkışta depozito tartışmasını büyük ölçüde önler.

2. Kiracı seçimi

Kiracı seçimi, ev sahibinin alacağı en önemli karardır; sözleşme ne kadar iyi olursa olsun, ödeme yapmayan bir kiracıyla süreç zaman alır. Görüşmede şunlara bakılmalıdır:

• Kimlik ve iletişim bilgileri: Sözleşmedeki kişinin evde oturacak kişi olup olmadığı.
• Gelir durumu: Kira bedelinin, kiracının düzenli gelirine oranla ödenebilir olup olmadığı.
• Önceki kira geçmişi: Mümkünse önceki ev sahibiyle görüşülmesi; neden taşındığının sorulması.
• Evde kaç kişinin oturacağı ve evcil hayvan: Bu konular sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Kiracı adayından belge isterken yalnızca gerekli bilgileri almak ve bu bilgileri özenle saklamak gerekir.

3. Kira sözleşmesinde olması gerekenler

Kanun, konut kira sözleşmesi için belirli bir şekil öngörmez; ancak ispat kolaylığı için sözleşmenin mutlaka yazılı yapılması gerekir. Sözleşme, gerçek kişiler arasında e-Devlet üzerinden Hazine ve Maliye Bakanlığının kira sözleşmesi hizmetiyle de düzenlenebilir. Sözleşmede en az şunlar bulunmalıdır:

• Tarafların kimlik bilgileri ve tebligat adresleri
• Evin adresi ve tapu bilgileri, demirbaş listesi
• Kira başlangıç tarihi ve süresi
• Kira bedeli, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı banka hesabı
• Kira artışının nasıl yapılacağı
• Depozito tutarı ve iade koşulları
• Aidat, yakıt ve diğer yan giderlerin kime ait olduğu
• Evin kullanım amacı (konut) ve evde oturacak kişiler

Kanun bazı konularda kiracıyı korur ve bunlar sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez. Örneğin konut kiralarında kira artışı, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ayrıntılar kira artışı rehberinde anlatılıyor.

Kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (Türk Borçlar Kanunu m. 322). Bu kuralı sözleşmede ayrıca hatırlatmak yararlıdır.

4. Depozito (güvence bedeli)

Konut kiralarında sözleşmeyle kiracıdan güvence istenebilir; ancak bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak verilecekse kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir (Türk Borçlar Kanunu m. 342).

Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır. Bu nedenle çıkışta hasar veya ödenmemiş borç varsa süreyi kaçırmamak gerekir.

Uygulamada depozitonun elden alınması yaygındır. Ancak kanundaki usule uyulması, hem kiracıyla anlaşmazlık çıktığında hem de evin satılması durumunda işleri kolaylaştırır.

5. Kefil

Kiracının gelirinden emin değilseniz kefil istenebilir. Kefalet, kanunun aradığı şekle uyulmadıkça geçersizdir: Kefalet yazılı yapılmalı, kefil sorumlu olacağı azami tutarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu sözleşmeye kendi el yazısıyla yazmalıdır (Türk Borçlar Kanunu m. 583). Kefil evliyse, kural olarak eşinin yazılı rızası da sözleşmeden önce veya en geç sözleşme anında alınmalıdır (m. 584).

Matbu sözleşmelerde kefil bölümünün yalnızca imzalanması, bu şartları karşılamaz. Kefalet geçersizse, kiracı ödemediğinde kefile başvurulamaz.

6. Aidat ve yan giderler

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça evle ilgili zorunlu sigorta ve vergiler, örneğin DASK poliçesi ve emlak vergisi, ev sahibine aittir (Türk Borçlar Kanunu m. 302). Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ise kiracı öder (m. 317).

Apartman aidatı genellikle sözleşmeyle kiracıya bırakılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kiracı, kat malikinin ortak gider borcundan, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlı olarak kat malikiyle birlikte sorumludur; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m. 22). Olağanüstü giderlerin (çatı, cephe, asansör yenileme gibi) kime ait olacağını sözleşmede açıkça yazmak yararlıdır.

7. Kira tahsilatı: banka zorunluluğu

Konut kiralarında kira tahsilatı ve ödemeleri, tutarı ne olursa olsun banka veya PTT aracılığıyla yapılmalı ve bu yolla belgelenmelidir. Daha önce aylık 500 TL olan sınır, 2024'te kaldırılmıştır (328 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). Elden tahsil edilen kiralar için hem ev sahibine hem kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilebilir.

Banka hesabına yatırılan ödemelerde açıklama kısmına "kira ödemesi" ve ilgili ay yazılması, ödeme geçmişinin ispatı açısından da yararlıdır.

8. Kira gelirinin vergisi

Konut olarak kiraya verilen evlerden bir takvim yılında elde edilen kira gelirinin belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır. Bu tutar her yıl yeniden belirlenir; 2026 yılında elde edilen konut kira gelirleri için 58.000 TL'dir (Gelir Vergisi Kanunu m. 21). Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Beyan: İstisnayı aşan kira geliri, izleyen yılın Mart ayında (1–25 Mart) yıllık beyannameyle bildirilir. Vergi iki eşit taksitte, Mart ve Temmuz aylarında ödenir.
• İstisnanın kaybı: İstisna tutarını aşan kira geliri hiç veya eksik beyan edilirse istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname verenler ile toplam gelirleri kanunda belirtilen sınırı aşanlar da bu istisnadan yararlanamaz.
• Gider yöntemi: Kira gelirinden, ya kanunda sayılan gerçek giderler belgelenerek ya da hasılatın yüzde 15'i götürü gider olarak düşülebilir. Götürü gideri seçenler iki yıl geçmeden bu yöntemden dönemez (m. 74).
• Hazır beyan sistemi: Kira geliri beyannamesi, Gelir İdaresi Başkanlığının hazır beyan sistemi üzerinden internetten verilebilir.

Vergi tutarları ve sınırlar her yıl değiştiği için, beyan döneminden önce güncel tutarları kontrol etmenizi veya bir mali müşavire danışmanızı öneririm.

9. Kira süresince ve sözleşmenin sonunda

Kiracı kirayı ödemezse, kanunda öngörülen ihtar ve icra yollarıyla tahliye istenebilir. Bu süreç kiracı kira ödemezse rehberinde anlatılıyor. Tahliye taahhüdü ise ancak kiralananın tesliminden sonra verilmişse geçerlidir; sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütler uygulamada sorun çıkarır. Şartlar tahliye taahhütnamesi rehberinde yer alıyor.

Kiradaki evinizi satmak isterseniz, kiracının haklarının yeni malike de geçtiğini bilmeniz gerekir. Bu konu kiracılı ev satışı rehberinde anlatılıyor.

Değerlendirme

Ev kiraya verirken en çok sorun, sözleşme imzalanırken atlanan küçük ayrıntılardan çıkar: el yazısı olmayan bir kefalet, elden alınan bir depozito ya da yazılmamış bir yan gider. Kiracıyı dikkatle seçmek, sözleşmeyi yazılı ve eksiksiz yapmak, kirayı banka aracılığıyla tahsil etmek ve kira gelirini zamanında beyan etmek, sonradan çıkabilecek sorunların büyük kısmını önler. Sözleşme ve vergi konularında tereddüt ettiğiniz noktalarda bir avukata ve bir mali müşavire danışmanızı öneririm.