Kiracı kira ödemezse ne yapılır? İcra yoluyla tahliye, noter ihtarı ve iki haklı ihtar

Kiranın birkaç gün gecikmesi çoğu zaman bir aksaklıktır; ancak ödemeler düzenli olarak gecikiyor veya hiç yapılmıyorsa mülk sahibinin kanuni yollara başvurması gerekir. Kanun bu durumda üç ayrı yol tanır ve her birinin kendine özgü süreleri vardır. Süreyi kaçırmak ya da yanlış yolu seçmek süreci aylarca uzatabilir. Bu rehberde bu yolları, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu metinlerine göre anlatıyorum.

Bir bakışta: kira ödenmezse başvurulabilecek yollar

1. İlk adım: kayıt tutmak ve kiracıyla konuşmak

Kanuni yollara başvurmadan önce kiracıyla açık bir görüşme yapmak, sorunun geçici mi yoksa sürekli mi olduğunu anlamaya yardımcı olur. Görüşme sonucunda bir ödeme planı üzerinde anlaşılırsa bunu yazılı hâle getirmek gerekir.

Hangi yol seçilirse seçilsin, kayıtlar belirleyicidir. Kiranın banka hesabına, hangi aya ait olduğu açıklamada yazılarak ödenmesi hem kiracıyı hem kiraya vereni korur. Elden ve makbuzsuz alınan ödemeler, ileride kiracının "ödedim" demesi hâlinde tartışma yaratır.

2. İcra yoluyla tahliye: genellikle en hızlı yol

Kiraya veren, icra dairesine başvurarak hem ödenmeyen kiranın tahsilini hem de kiracının tahliyesini aynı takipte isteyebilir (İcra ve İflas Kanunu m. 269). Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, borcun ödenmesi için süre verir ve ödenmezse tahliyenin isteneceğini bildirir. Uygulamada bu belge "Örnek 13 ödeme emri" olarak bilinir.

• Ödeme süresi: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilir. Kiracı bu süre içinde birikmiş kira borcunun tamamını öderse tahliye istenemez.
• İtiraz süresi: Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur.
• İtiraz edilmezse: Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme de yapmazsa, kiraya veren bu sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir.
• İtiraz edilirse: Kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Kiracı kira sözleşmesini veya imzasını inkâr ederse, icra mahkemesinde sonuç almak için sözleşmenin noterde düzenlenmiş ya da imzasının noterce onaylanmış olması gerekir; aksi hâlde genel mahkemede dava açmak gerekebilir.
• "Ödedim" itirazı: Kiracı kirayı ödediğini ileri sürerse bunu belgeyle ispat etmek zorundadır. Bu nedenle banka kayıtları her iki taraf için de önemlidir.
• Tahliyenin uygulanması: İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir; ancak kararın kiracıya bildiriminden itibaren on gün geçmesi gerekir.

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ancak bu zorunluluk icra yoluyla yapılan tahliye takiplerini kapsamaz. Bu nedenle icra yolu, arabuluculuk aşaması olmadan başlatılabilir.

Kiracı 30 günlük süre içinde ödeme yaparsa tahliye gerçekleşmez; ancak uygulamada bu ödeme emri, aşağıda anlatılan iki haklı ihtardan biri olarak değerlendirilebilmektedir.

3. Noter ihtarı ve tahliye davası

İkinci yol, Türk Borçlar Kanunu m. 315'e dayanır. Kiraya veren, ödenmeyen kira veya aidat gibi yan giderler için kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.

• Süre: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gündür. Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden başlar; gönderildiği günden değil.
• Şekil: İhtarın yazılı olması yeterlidir; ancak ispat kolaylığı için noter aracılığıyla gönderilmesi en güvenli yoldur. Telefon mesajı veya WhatsApp yazışması bu ihtarın yerine geçmez.
• Aile konutu: Kiracının eşi kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, ihtar kiracıya ve eşine ayrı ayrı gönderilmelidir (TBK m. 349).
• Ödeme yapılmazsa: Süre dolduğunda sözleşme feshedilmiş olur. Kiracı mülkü boşaltmazsa, önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Bu yol, arabuluculuk ve dava aşamaları nedeniyle icra yoluna göre genellikle daha uzun sürer.

4. İki haklı ihtar: kirayı sürekli geç ödeyen kiracı

Bazı kiracılar kirayı ödemez değil, sürekli geç öder. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 ayrı bir tahliye sebebi tanır: Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez yazılı ve haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.

• Haklı ihtar: İhtarın, kira bedelinin ödenmesi gereken tarih geçtikten sonra ve kira henüz ödenmemişken yapılması gerekir. Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
• Kira yılı: İki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılması gerekir. Kira yılı takvim yılı değildir; sözleşmenin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ihtarların kira süresi içinde yapılması yeterlidir.
• Dava süresi: Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
• Arabuluculuk: Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

5. Ödenmeyen kiranın tahsili

Tahliye ile kira alacağı birbirinden ayrı konulardır. Kiracı mülkü boşaltsa bile birikmiş kira borcu ortadan kalkmaz. İcra yoluyla başlatılan takipte ödenmeyen kiralar ile tahliye birlikte istenebilir. Sözleşmede kefil varsa, kefilin sorumluluğu da sözleşmedeki kefalet hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

6. Sık yapılan hatalar

• Kiracının kilidini değiştirmek, elektrik veya suyunu kestirmek ya da eşyalarını kendi başına çıkarmak. Bu davranışlar suç oluşturabilir ve kiraya veren haklıyken haksız duruma düşebilir.
• İhtarı yalnızca telefonla veya mesajla yapmak
• Ödeme süresi dolmadan icra mahkemesine başvurmak
• İcra yolunda altı aylık, iki haklı ihtarda bir aylık süreyi kaçırmak
• Kirayı elden ve makbuzsuz almak
• Süreç devam ederken kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalamak

Değerlendirme

Kira ödenmediğinde en sık tercih edilen yol, arabuluculuk gerektirmediği ve daha kısa sürdüğü için icra yoluyla tahliyedir. Kirayı sürekli geç ödeyen bir kiracı için ise iki haklı ihtar yolu öne çıkar. Hangi yol seçilirse seçilsin, sürelerin takvime yazılması ve her adımın belgelenmesi gerekir. Kiracıyla önceden alınmış bir tahliye taahhüdü varsa, bu da ayrı bir tahliye yolu olarak değerlendirilebilir. Kira bedelinin güncelliği konusunda kira artışı rehberine, mülkü kiracılıyken satmayı düşünüyorsanız kiracılı satış rehberine göz atabilirsiniz. Takibin doğru başlatılması ve sürelerin kaçırılmaması için bir avukattan destek almanızı öneririm.