Tahliye taahhütnamesi nedir? Geçerlilik şartları, süreler ve sık yapılan hatalar

Tahliye taahhütnamesi, kiracının mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Doğru düzenlendiğinde mülk sahibine uzun bir dava yerine hızlı bir tahliye yolu açar; yanlış düzenlendiğinde ise hiçbir işe yaramaz. Bu rehberde geçerlilik şartlarını, süreleri ve sık yapılan hataları Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararlarına göre anlatıyorum.

Bir bakışta: geçerli bir tahliye taahhüdünün şartları

1. Tahliye taahhüdü ne işe yarar?

Kanunda sayılan tahliye sebepleri (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi) genellikle uzun bir yargılama gerektirir. Tahliye taahhüdünde ise kiracı çıkacağı tarihi kendisi belirlemiştir. Kiracı bu tarihte mülkü boşaltmazsa, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirmek için icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (Türk Borçlar Kanunu m. 352).

Taahhüt özellikle şu durumlarda kullanılır: Kiracının taşınacağı belli olduğunda, satış öncesinde mülkün boş teslim edilmesi gerektiğinde veya kiracıyla belirli bir tarihte çıkış konusunda anlaşıldığında.

2. Geçerlilik şartları

• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı: Kanun, taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesini arar. Kira sözleşmesiyle birlikte, aynı tarihte imzalatılan taahhütler geçersiz sayılır. Amaç, kiracının evi kiralayabilmek için baskı altında imza vermesini önlemektir.
• Belli bir tarih: Taahhütte boşaltma tarihi açıkça yazılmalıdır.
• Kiracının imzası: Taahhüdü kiracı veya yetkili temsilcisi imzalamalıdır. Sözleşmede birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası gerekir.
• Yazılı şekil: Adi yazılı bir belge yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir. Ancak imzanın ve tarihin sonradan tartışılmaması için taahhüdü noterde düzenlemek en güvenli yoldur.
• Evli kiracıda eşin rızası: Kiralanan ev aile konutuysa, taahhüdü kiracının eşinin de imzalaması (açık rızası) gerekir. Yargıtay kararları bu konuda tek yönde olmasa da ağırlıklı görüş eşin rızasının arandığı yönündedir; rıza alınmazsa taahhüt tartışmalı hâle gelir ve tahliye uzayabilir. Bu kural iş yeri kiralarında uygulanmaz.
• Şartsız olması en güvenlisidir: Taahhüt bir şarta bağlanabilir (örneğin "kendi evim teslim edilirse"); Yargıtay şarta bağlı taahhüdü şart gerçekleştiğinde geçerli saymaktadır. Ancak bu durumda şartın gerçekleştiğini kiraya veren ispat etmek zorunda kalır ve hızlı tahliye zorlaşır. Bu nedenle taahhüdün koşulsuz ve kesin bir tarihle verilmesi en sağlıklı yoldur.

Tarihi boş bırakılan taahhütler

Uygulamada kira sözleşmesiyle birlikte tarihi boş bir taahhüt imzalatıldığı ve tarihin sonradan doldurulduğu görülür. Yargıtay bazı kararlarında bu tür taahhütleri geçerli saymış ve taahhüdün teslimden önce verildiğini ispat yükünü kiracıya bırakmıştır. Ancak bu konu tartışmalıdır ve taahhüt, kiracının zor durumundan yararlanıldığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilir. Hem kiraya veren hem kiracı açısından en sağlıklı yol, taahhüdün teslimden sonra, gerçek tarihiyle ve serbest iradeyle düzenlenmesidir.

3. Yeni kira sözleşmesi eski taahhüdü geçersiz kılar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz başvurusu üzerine verdiği ve 18 Temmuz 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan kararında önemli bir noktayı netleştirdi: Tahliye taahhüdünden sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, kira ilişkisi yenilenmiş sayılır ve önceki taahhüt hükümsüz kalır. Bu nedenle elinde taahhüt bulunan bir kiraya veren, kiracıyla yeni bir sözleşme yapmadan önce bu sonucu dikkate almalıdır.

4. Kiracı çıkmazsa: bir ay kuralı

Kiracı taahhüt ettiği tarihte mülkü boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçmelidir. İki yol vardır:

• İcra takibi: İcra dairesi aracılığıyla kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracı itiraz ederse, itirazı icra mahkemesi inceler. Genellikle daha hızlı sonuç veren yoldur.
• Tahliye davası: Sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Bir aylık süre hak düşürücüdür. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye istenemez ve kira sözleşmesi kanuna göre uzamaya devam eder. Bu nedenle taahhüt alındığı gün, tahliye tarihi ve bir aylık son başvuru günü takvime yazılmalıdır. Hangi yolun seçileceği ve takibin doğru başlatılması için bir avukattan destek almanızı öneririm.

5. Sık yapılan hatalar

• Taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatmak
• Birden fazla kiracıdan yalnızca birinin imzasını almak; aile konutunda eşin imzasını almamak
• Tahliye tarihi geçtikten sonra bir aylık süreyi kaçırmak
• Taahhüt alındıktan sonra kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalamak
• Taahhüdü yalnızca sözlü almak veya belirsiz bir tarih yazmak

Değerlendirme

Tahliye taahhüdü, doğru zamanda ve doğru şekilde alındığında mülk sahibine güçlü bir güvence sağlar; ancak geçerliliği şekil şartlarına ve sürelere sıkı sıkıya bağlıdır. Taahhüt, kiracıyla iyi bir ilişkinin yerini tutmaz: Çoğu durumda kiracıyla açık bir görüşme ve yazılı bir anlaşma, uzun bir hukuki süreçten daha hızlı sonuç verir. Mülkünüzü satmayı planlıyorsanız kiracılı satış rehberine de göz atabilirsiniz. Taahhüdün düzenlenmesi ve tahliye sürecinde bir avukattan destek almanızı öneririm.