Kira artışı nasıl hesaplanır? Ev sahibinin hakları ve 5 yıl kuralı

Kira artışı, mülk sahiplerinin her yıl karşılaştığı ve en çok merak edilen konulardan biridir. Bu rehberde kirayı ne kadar artırabileceğinizi, kiracıyla anlaşamazsanız ne yapabileceğinizi ve 5 yılı dolan kiralarda bedelin nasıl belirlendiğini Türk Borçlar Kanunu'na göre anlatıyorum. Kurallar hem konut hem de dükkân, ofis gibi çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir.

Bir bakışta: kira artışında temel kurallar

1. Yıllık artışın üst sınırı: TÜFE 12 aylık ortalama

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemi için yapılan artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile bu sınırın üzerindeki kısım geçersizdir. Kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Bu oran TÜİK tarafından her ayın başında açıklanır. Uygulamada, kira yılının yenilendiği tarihten önce açıklanmış en son 12 aylık ortalama oran esas alınır. Güncel oranları Piyasa Notları'nda paylaşıyorum.

Örnek: Aylık kirası 30.000 TL olan bir dairede, yenileme tarihinde açıklanmış 12 aylık ortalama oran %32 ise yeni kira en fazla 30.000 × 1,32 = 39.600 TL olabilir. Daha düşük bir artış üzerinde anlaşmak her zaman mümkündür. Kendi rakamlarınızla hesaplamak için kira artışı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

2022–2024 arasında konut kiralarında uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi; bugün geçerli tek sınır TÜFE oranıdır.

2. Kiracı artışı kabul etmezse

Kiracı yasal sınır içindeki artışı da kabul etmezse, kira bedelinin belirlenmesi için sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabilirsiniz. Hâkim, TÜFE sınırını aşmamak üzere kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun bedeli belirler.

Zamanlama önemli: 30 gün kuralı

Mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için (TBK m. 345):

• Davayı yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açmalı ya da
• Aynı süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmeli ve davayı yeni kira dönemi bitmeden açmalısınız.

Sözleşmede artış maddesi varsa, yeni dönem içinde açılacak dava da dönemin başından itibaren sonuç doğurur. Bu sürelere uyulmazsa, belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bildirimi noter aracılığıyla yapmak, ileride ispat açısından en güvenli yoldur.

Önce arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa uzun bir dava sürecine gerek kalmaz.

3. 5 yılı dolan kiralar: rayiç bedele yaklaşma imkânı

Kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda, yani 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Bu durumda hâkim yalnızca TÜFE oranına değil, emsal kira bedellerine ve kiralananın durumuna da bakarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Uzun süredir aynı kiracının oturduğu mülklerde kira, piyasanın çok altında kalmış olabilir. 5 yıl kuralı, bu farkı kapatmanın yasal yoludur. Mahkemeler uygulamada eski kiracının korunması için emsal bedelin bir miktar altında karar verebilir; bu nedenle davadan önce bölgedeki gerçek kira emsallerini toplamak ve kiracıyla bu verilerle görüşmek çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.

Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarında konut ve iş yeri kirasını döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirleyemez. Döviz ancak kiracının yabancı uyruklu olması gibi kanunda sayılan istisnai durumlarda mümkündür; bu durumda 5 yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez, 5 yıl sonra kur değişimi de dikkate alınarak aynı usulle belirlenir.

4. Bilmeniz gereken diğer haklar ve sınırlar

• Depozito: En fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Para olarak alınırsa, iki tarafın onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankada vadeli hesaba yatırılması gerekir.
• Kiracı aleyhine şartlar: Kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kiranın geç ödenmesi hâlinde ceza ödeneceğine ya da kalan kiraların peşin ödeneceğine dair maddeler geçersizdir.
• Sözleşme süresinin bitmesi: Sürenin dolması tek başına kiracıyı çıkarma sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresinden sonra sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Tahliye yolları: Kendiniz veya yakınlarınız için konut ya da iş yeri ihtiyacı, yeniden inşa, kiracının yazılı tahliye taahhüdü ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gibi kanunda sayılan sebepler, belirli sürelerde kullanılmak koşuluyla tahliye imkânı verir. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olması gerekir.

5. Konut ve iş yeri: farklar

Yukarıdaki kurallar konut ve çatılı iş yeri kiralarında aynıdır. İş yeri sahiplerinin en çok yanıldığı nokta artış sınırıdır; farkların geri kalanı vergi tarafındadır:

• İş yerinde artış sınırı: Dükkân, ofis gibi çatılı işyerlerinde de yıllık artış TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçemez. 2022–2024 arasındaki %25 sınırı yalnızca konutlar için geçerliydi; kiracısı tacir olan işyerlerine tanınan istisna da 1 Temmuz 2020'de sona erdi. Otopark, açık depo gibi çatısız alanların kiraları ise bu sınırın dışındadır.
• Konut: Konut kira gelirinin belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır; 2026 gelirleri için bu tutar 58.000 TL'dir. İstisnanın şartları kişinin diğer gelirlerine göre değişebildiği için beyan öncesinde mali müşavirinize danışın.
• İş yeri: Kiracı şirket veya işletme ise kira ödemesinden gelir vergisi stopajı keserek vergi dairesine yatırır. İş yeri kira gelirinde konuttaki istisna uygulanmaz.

Değerlendirme

Kira artışında en sık yapılan hata, süreleri kaçırmak ve rayiç bedeli bilmeden pazarlık etmektir. Yeni kira döneminden en az bir ay önce kiracıyla görüşmeye başlamak, gerekiyorsa yazılı bildirim yapmak ve 5 yılı dolan kiralarda bölgedeki gerçek kira emsallerini önceden toplamak, hem anlaşmayı kolaylaştırır hem de dava gerekirse elinizi güçlendirir. Dava ve tahliye süreçlerinde bir avukattan destek almanızı öneririm.