Gayrimenkul satarken hangi belgeler gerekir? Konut, ticari ve arsa

Bir gayrimenkulü satarken en çok zaman kaybettiren konu, tapu günü eksik çıkan bir belge ya da son anda fark edilen bir borçtur. Üstelik konut, dükkân ya da arsa satarken istenenler aynı değildir. Bu rehberde önce her satışta geçerli olan kuralları, ardından konut, ticari mülk ve arsa için ayrıca dikkat etmeniz gerekenleri anlatıyorum.

Bir bakışta: hangi mülkte ne gerekir?

Her satışta geçerli olanlar

Tapu günü yanınızda olması gerekenler

• Kimlik belgesi: Geçerli T.C. kimlik kartı veya pasaport. Bizzat gelemeyecekseniz noterden düzenlenmiş, satış yetkisi içeren vekâletname gerekir.
• Emlak vergisi değeri: Belediyeler bu bilgiyi tapu müdürlüklerine elektronik ortamda gönderiyor; çoğu durumda ayrıca yazı almanız gerekmiyor. Yine de belediyenizden teyit etmek işinizi garantiye alır.

Tapu senedinin aslı uygulamada genellikle aranmıyor; kayıtlar sistemde bulunuyor. Yine de yanınızda bulundurmanız taşınmaz bilgilerinin hızlıca kontrolü için faydalıdır.

Satıştan önce kapatılması gereken borçlar ve kayıtlar

• Emlak vergisi borcu: Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesi gereğince, emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devri yapılamıyor (miras, mahkeme kararı, icra ve kamulaştırma gibi istisnalar dışında). Borcunuzu e-Devlet'ten veya belediyenizden sorgulayıp satıştan önce kapatın.
• İpotek ve şerhler: Banka ipoteği varsa satıştan önce kredinin kapatılması ve ipoteğin kaldırılması gerekir. Haciz, şerh veya beyan gibi kayıtlar da satışı engelleyebilir ya da alıcıyı vazgeçirebilir. Tapu kaydınızı e-Devlet'ten kontrol edin.

Tapu harcı ve beyan edilen bedel

Satışta tapu harcı, satış bedelinin %2'si oranında hem alıcıdan hem satıcıdan alınır; uygulamada taraflar bunu farklı paylaşabilir. 19 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun'la iki konu netleşti:

• Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır.
• Gerçek bedelin altında beyan tespit edilirse, eksik harcın yanında kesilen ceza %25'ten bir katına çıkarıldı.

Kısacası, tapuda gerçek satış bedelini beyan etmek bugün her zamankinden daha önemli.

Satış sonrası vergi: değer artış kazancı

Satın aldığınız bir gayrimenkulü 5 yıl dolmadan satarsanız, elde ettiğiniz kazanç gelir vergisine tabi olabilir. 2026 yılı satışları için 150.000 TL'lik istisna var; kazanç bunu aşarsa satışı izleyen yılın mart ayında beyan edilir. Miras veya bağış yoluyla edindiğiniz mülklerde bu vergi doğmaz. Hesaplama enflasyon düzeltmesi içerdiğinden satıştan önce mali müşavirinize danışmanızı öneririm.

Konut satarken

• DASK poliçesi: 5 Eylül 2026'dan bu yana satışta sizin poliçeniz alıcıya devredilmiyor; alıcı tapudan önce kendi adına yeni poliçe yaptırmalı. Kullanılmayan günlerin primini sigorta şirketinizden geri isteyebilirsiniz.
• Aidat ve ortak giderler: Yasal bir zorunluluk olmasa da alıcılar genellikle yönetimden "borcu yoktur" yazısı ister. Bu yazıyı önceden almak pazarlıkta güven sağlar.
• İskân durumu: Alıcılar ve krediyle alım yapacak bankalar yapı kullanma izni (iskân) bilgisini sorar. Belediyeden önceden öğrenmek sürprizleri önler.
• Enerji Kimlik Belgesi: Bina için düzenlenir. Tapuda aranıp aranmadığı konusunda uygulama değişebildiğinden satıştan önce tapu müdürlüğüne sormanızı öneririm.

Ticari mülk (dükkân, ofis, depo) satarken

• DASK poliçesi: Konut binası içindeki veya kat mülkiyetli binadaki dükkân ve ofisler zorunlu deprem sigortası kapsamında; bu durumda konuttaki kural geçerlidir ve alıcı adına yeni poliçe gerekir. Tamamen ticari amaçla yapılmış binalar zorunlu kapsam dışındadır.
• Kiracılı satış: Mülk kiracılıysa kira sözleşmesi satışla sona ermez; yeni malik kiraya veren olarak sözleşmeye devam eder (Türk Borçlar Kanunu m. 310). Kira sözleşmesinin bir kopyası, güncel kira bedeli ve depozito bilgisi alıcıya önceden verilmelidir.
• KDV: Şahıs olarak, ticari faaliyet kapsamında olmadan yaptığınız satışta genellikle KDV doğmaz. Satıcı bir şirketse iş yeri teslimlerinde genel oran %20'dir; şirketin mülkü ne zaman aldığına göre istisna veya özel hesap söz konusu olabilir. Bu konuda mutlaka mali müşavirinize danışın.
• Şirket adına kayıtlı mülk: Tapuda şirketi temsil edecek kişi için imza sirküleri ve satış yetkisini gösteren yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı gerekir.
• Ruhsat ve kullanım durumu: İskân belgesinde mülkün "dükkân", "büro" gibi ticari nitelikte görünmesi, alıcının iş yeri açma ruhsatı alabilmesi için önemlidir. Konut niteliğindeki bir bölümün ticari kullanımı için kat malikleri kurulunun oy birliği gerekebilir.

Arsa ve tarla satarken

• İmar durumu: Arsanın değeri büyük ölçüde imar durumuna bağlıdır. Belediyeden güncel imar durumu belgesini almak hem fiyatın doğru belirlenmesini hem de alıcının hızlı karar vermesini sağlar.
• Sınır ve yüz ölçümü: Arazide sınırların net olmadığı durumlarda lisanslı bir harita bürosuna aplikasyon (sınır gösterimi) yaptırmak, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
• Hisseli arsa: Payınızı üçüncü bir kişiye satarsanız, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır ve satıştan sonra alıcıya karşı dava açabilirler. Bu hakkın süre ve bedel kurallarında son yıllarda değişiklik yapıldığından, hisseli satışlarda önceden bir avukata danışmanızı öneririm.
• Tarım arazisi: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na göre tarım arazileri belirli büyüklüklerin altında bölünemez (ör. mutlak tarım arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar). Bu büyüklüğün altındaki tarlalarda hisse, üçüncü kişilere satılamıyor. Tarla satışından önce tapu müdürlüğüne ve il/ilçe tarım müdürlüğüne danışın.
• DASK: Üzerinde bina olmayan arsa ve tarlalarda zorunlu deprem sigortası aranmaz.
• KDV: Satıcı şirketse arsa ve arazi teslimlerinde KDV oranı %10'dur. Şahıs satışlarında genellikle KDV doğmaz.

Tapu randevusu

Başvuru Web Tapu veya e-Devlet üzerinden yapılabilir. Randevu öncesinde harç ve döner sermaye ücretinin ödenmesi gerekir. Belgelerin tamam olması kadar fiyatın doğru belirlenmesi de satışın süresini belirler: fiyatı bölgedeki gerçekleşmiş satışlara göre belirlemek, ilan fiyatlarına bakmaktan daha sağlıklı sonuç verir.

Her taşınmazın durumu farklıdır. Miras kalan, hisseli veya kentsel dönüşüm kapsamındaki mülklerde ek belgeler gerekebilir; bu durumlarda süreci önceden birlikte planlamak zaman kazandırır.