İskân, kat irtifakı ve kat mülkiyeti: Farkları, satışa etkisi ve satıştan önce kontrol edilecekler

Tapuda "kat irtifakı" mı yoksa "kat mülkiyeti" mi yazdığı, binanın iskânının olup olmadığı ilk bakışta küçük bir ayrıntı gibi görünür. Oysa bu bilgiler, mülkün ne kadar kolay satılacağını, alıcının kredi kullanıp kullanamayacağını ve hatta fiyatı doğrudan etkiler. Bu rehberde tapu türleri arasındaki farkları, iskânın ne anlama geldiğini ve satıştan önce nelerin kontrol edilmesi gerektiğini Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanunu'na göre anlatıyorum.

Bir bakışta: tapu türleri ve iskân

1. İskân (yapı kullanma izni) nedir?

Halk arasında "iskân" denilen belgenin resmî adı yapı kullanma izin belgesidir. Bina tamamlandığında, yapının ruhsatına ve projesine uygun yapıldığını ve kullanılmasında teknik bir sakınca bulunmadığını gösterir. Bu belge, ruhsatı veren belediye veya valilik tarafından verilir (İmar Kanunu m. 30).

• Başvuru süresi: İdare, başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır.
• Kısmi izin: Binanın kullanılabilecek kısımları tamamlandığında, yalnızca bu kısımlar için de izin alınabilir.
• Abonelikler: Kanuna göre kullanma izni alınmamış yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez; izin alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanır (İmar Kanunu m. 31). Uygulamada eski binalarda abonelik bulunması, iskânın da bulunduğu anlamına gelmez.
• İnşaatın bitiş tarihi: Kanun, yapı kullanma izninin verildiği tarihi inşaatın bitiş tarihi kabul eder.

2. Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya tamamlanmamış bir bina için kurulan bir haktır. Arsa sahibi veya paydaşlar, onaylı mimari proje ve yönetim planıyla tapu müdürlüğüne başvurur; arsa payları projedeki her bağımsız bölüme ayrı ayrı bağlanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 14).

Kat irtifakı kurulmuş bir daire tapuda kendi sayfasıyla görünür, satılabilir, ipotek edilebilir ve mirasçılara geçer. Ancak bu tapu türü, binanın tamamlandığını ve iskân alındığını göstermez. Özellikle yeni binalarda, iskân alınmış olsa bile tapunun bir süre kat irtifakı olarak görünmesi mümkündür.

3. Kat mülkiyeti nedir ve nasıl geçilir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki her bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Kurulabilmesi için onaylı mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi gerekir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 ve m. 12). Kat mülkiyetinde her malik, bağımsız bölümüne tam olarak sahip olur; binanın ortak yerlerine ise arsa payı oranında ortaktır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş

2021'de yapılan değişiklikle bu geçiş büyük ölçüde kendiliğinden yapılır hâle geldi. Yapı kullanma izin belgesi, belediye tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderildiğinde cins değişikliği resen tescil edilir; kat irtifakı kurulmuş binalarda da tapu başkaca bir belge aranmadan kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler için döner sermaye bedeli alınmaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10).

Bu nedenle iskânı alınmış olduğu hâlde tapusu hâlâ kat irtifakı görünen bir binada, belgenin tapuya gönderilip gönderilmediği belediyeden ve tapu müdürlüğünden sorulmalıdır.

4. Hisseli arsa tapusu: en çok dikkat gereken durum

Bazı eski binalarda kat irtifakı hiç kurulmamıştır. Bu binalarda daireler, arsanın tamamındaki hisselerin satışıyla el değiştirir. Tapuda malikin hissesi görünür, ancak bu hisse belirli bir daireye bağlı değildir. Hangi dairenin kime ait olduğu yalnızca malikler arasındaki anlaşmaya veya fiilî kullanıma dayanır.

Bu durum satışta ciddi sorunlar doğurur: Alıcı, satın aldığı dairenin tapuda kendisine ait olduğunu gösteremez; bankalar bu tür mülklere konut kredisi vermez, bu nedenle alıcı yalnızca peşin ödemeyle satın alabilir; paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir ve hisse satışlarında diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı gündeme gelebilir (Türk Medeni Kanunu m. 732). Bu tür bir mülkü satmadan önce, mümkünse paydaşlarla birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması için çalışmak en sağlıklı yoldur. Mirasla gelen hisseli mülklerde miras rehberindeki bilgiler de yol gösterici olabilir.

5. İmar barışı ve yapı kayıt belgesi

2018'deki imar barışı düzenlemesiyle ruhsatsız veya projesine aykırı yapılar için yapı kayıt belgesi alınabildi; başvuru dönemi sona ermiştir (İmar Kanunu geçici m. 16). Yapı kayıt belgesi iskân yerine geçmez; yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmez, yalnızca kayıt altına alır. Belgesi olan yapılara geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

Kanun, yapı kayıt belgesi bulunan binalarda bazı şartlarla yapı kullanma izni aranmadan kat mülkiyeti kurulmasına da imkân tanır: Maliklerin tamamının muvafakati, imar planında kamu hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edilmesi ve kayıt bedelinin iki katının ödenmesi gerekir. Yapı kayıt belgesi bulunan bir mülkü satarken, belgenin hangi bölümleri kapsadığı ve binanın imar durumu ayrıca açıklanmalıdır.

6. Satışa ve fiyata etkisi

Kat irtifaklı bir daire için de konut kredisi kullanılabilir; belirleyici olan, bankanın görevlendirdiği eksperin raporudur. Eksper, dairenin onaylı projeye uygun olup olmadığını, binanın tamamlanma durumunu ve tapu kaydını inceler. Projeye aykırılık, eksik iskân veya tapu kaydında bir sorun tespit ederse kredi onaylanmayabilir ya da ekspertiz değeri düşük belirlenebilir. Kredi kullanılamayan bir konutta alıcılar büyük ölçüde peşin ödeme yapabilecek kişilerle sınırlı kalır ve bu durum pazarlıkta satıcının aleyhine işler.

İskân alınamamasının en sık sebepleri, binada projeye aykırı yapılmış değişikliklerdir: kapatılan balkonlar, kullanıma açılan çatı ve bodrum katları, ortak alanlara yapılan eklemeler veya projede olmayan ilave katlar. Binadaki tek bir aykırılık, bütün binanın iskân almasını zorlaştırabilir. Bu nedenle iskân sorunu çoğu zaman tek bir malikin değil, bütün kat maliklerinin birlikte çözmesi gereken bir konudur.

7. Satıştan önce kontrol edilmesi gerekenler

• Tapu kaydı: e-Devlet'teki tapu bilgileri hizmetinden veya tapu müdürlüğünden mülkün kat mülkiyeti, kat irtifakı ya da hisseli arsa olarak kayıtlı olduğunu kontrol edin.
• Yapı kullanma izni: Belgenin varlığını e-Devlet üzerinden veya belediyenin imar müdürlüğünden sorgulayın.
• Projeye uygunluk: Belediye arşivinden onaylı projeyi alıp dairenin mevcut hâliyle karşılaştırın.
• Yönetim planı: Binanın yönetim planını ve varsa ortak alan kullanımıyla ilgili kararları inceleyin.
• Tapu beyanları: Tapu kaydındaki beyan, şerh ve ipotekleri kontrol edin.

Bu bilgileri satış ilanına çıkmadan önce toplamak, hem alıcıya karşı şeffaf olmanızı sağlar hem de tapu gününde yaşanabilecek sürprizleri önler. Satış için gereken diğer belgeler gerekli belgeler rehberinde yer alıyor.

Değerlendirme

Tapu türü ve iskân durumu, bir mülkün değerini belirleyen temel unsurlardandır; aynı konumda ve büyüklükteki iki daire, yalnızca bu farklar yüzünden farklı fiyatlarla satılabilir. Bu nedenle fiyat belirlerken emsallerin tapu türü ve iskân durumu da dikkate alınmalıdır. Binanız iskânsızsa ve yeniden yapım gündemdeyse kentsel dönüşüm rehberine de göz atabilirsiniz. Projeye aykırılık, yapı kayıt belgesi veya hisseli tapu gibi durumlarda, satış sürecine başlamadan önce bir avukattan ve gerekirse bir mimardan destek almanızı öneririm.