Kentsel dönüşümde mülk sahibinin hakları: adım adım rehber

Binanız için riskli yapı tespiti yapıldığında ya da bir komşunuz kentsel dönüşüm başvurusu yaptığında akla ilk gelen sorular aynıdır: Hangi hakkım var, ne kadar sürem var, anlaşmazsam ne olur? Bu rehberde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre süreci adım adım ve mülk sahibinin hakları açısından anlatıyorum.

Bir bakışta: kritik süreler

1. Riskli yapı tespiti

Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırılır; masrafı başvurana aittir. Uygulamada binadaki tek bir malikin başvurusu yeterlidir; diğer maliklerin onayı aranmaz. İdare de tespiti kendisi yapabilir veya maliklerden süre vererek isteyebilir.

Tespit sonucu tapu kaydına işlenir, binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Kanuna göre tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Size ayrıca posta ile bildirim gelmesini beklemeyin; e-Devlet bildirimlerinizi ve muhtarlık ilanını takip edin.

Hakkınız: itiraz

Tespite karşı malikler 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazı, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık uzmanlarından oluşan teknik heyet inceler. Bu süre kaçırılırsa itiraz hakkı düşer. Kiracılar tespite itiraz edemez.

2. Malikler arasında karar: salt çoğunluk

7471 sayılı Kanun'la (Kasım 2023) karar yeter sayısı üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi. Yeni bina yapılması, müteahhit seçimi, kat karşılığı sözleşme ve payların satışı gibi kararlar, malik sayısına göre değil arsa payları oranında salt çoğunlukla alınır. Örneğin arsa payının %51'ine sahip malikler karar alabilir.

Kararı alan malikler, anlaşma şartlarını içeren teklifi karara katılmayanlara noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan ederek bildirir.

Hakkınız: teklifi incelemek ve 15 gün içinde karar vermek

Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi inceleyip kabul edebilirsiniz. Bu sürede teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payınız Kanun kapsamında satış sürecine girer. Bu yüzden teklif size ulaştığında sözleşme taslağını, size düşecek dairenin büyüklüğünü ve konumunu, teslim süresini ve teminatları hemen inceletin.

3. Anlaşmazsanız: payın satışı

Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Paydaşlara satılamazsa, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır.

• İpotek ve haciz: Satılan payın üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
• Satış bedeli eksik bulunursa: Satış, bedelin düşük hesaplandığı gerekçesiyle mahkemece iptal edilirse pay size geri dönmez; aradaki farkı payı satın alan malik size öder.
• Dava hakkı: Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açabilirsiniz.

Pratikte, anlaşmayan malik çoğu zaman kendi pazarlık gücünü kaybeder. İtirazınız varsa bunu teklif aşamasında, somut önerilerle dile getirmek daha sonuç alıcıdır.

4. Tahliye ve yıkım

Riskli yapının maliklerine yıkım için en fazla 90 gün süre verilir. Bu sürede yapı yıktırılmazsa idare tahliye ve yıkımı kendisi yapar; gerekirse kolluk desteğiyle. İdarenin yaptığı tespit, tahliye ve yıkım masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir. Bu nedenle süreyi kendi kontrolünüzde yönetmek hem maliyet hem zaman açısından avantajlıdır.

5. Destekler ve muafiyetler

Kira yardımı

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Tutar ve süre il gruplarına göre Bakanlıkça belirlenir; güncel tutarı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden veya e-Devlet'teki kentsel dönüşüm hizmetinden öğrenin. Kira yardımı ile faiz destekli kredi aynı bina için birlikte kullanılamaz.

İstanbul: "Yarısı Bizden"

İstanbul'daki riskli yapılar için uygulanan destekte konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği verilir. İşyerlerinde hibe ve kredi tutarları bunun yarısıdır. Destek süresi 20 Ekim 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan kararla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı.

Vergi ve harç muafiyetleri

Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde malikler; tapu harcı, noter harcı, belediye harç ve ücretleri, döner sermaye ücreti, veraset ve intikal vergisi ve damga vergisinden muaftır. Dönüşüm için kullanılan krediler de banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücret almaz.

6. Müteahhit sözleşmesi: en çok dikkat gereken aşama

Kentsel dönüşümde mülk sahibini en çok koruyan şey iyi hazırlanmış bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını ve tapuya şerh edilmesini öneririm. Sözleşmede şunlar açıkça yer almalı:

• Size düşecek bağımsız bölümün kat, cephe ve net metrekare bilgisi, mümkünse onaylı proje üzerinde gösterilerek
• İnşaat başlangıç ve teslim tarihi, gecikme hâlinde aylık ceza bedeli
• Müteahhidin ödeyeceği kira yardımı varsa tutarı ve süresi
• Teminat: banka teminat mektubu veya müteahhide düşen dairelerin satışının inşaatın ilerlemesine bağlanması
• Kullanılacak malzeme standardı ve iskânın (yapı kullanma izninin) müteahhit tarafından alınması

Kanun da malikleri koruyan bir düzenleme içerir: Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmazsa veya inşaat en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla yürütülmüyorsa, malikler salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar verebilir. Bakanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; işe başlanmazsa sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Bu tarihe kadar müteahhidin ödediği kira yardımları geri istenemez.

Dükkân ve iş yeri sahipleri için

Kanundaki süreler, salt çoğunluk kuralı ve muafiyetler işyerleri için de aynıdır. İş yerinde kiracı varsa, kiracının da kira yardımı alabileceğini ve tahliye sürecinin kiracıyla önceden konuşulması gerektiğini unutmayın. Sözleşmede ticari bölümlerin cephe ve kat konumunun açıkça yazılması, iş yeri değerinin korunması için özellikle önemlidir.

Değerlendirme

Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde mülk sahibi için hem güvenli bir bina hem de değer artışı anlamına gelir. Haklarınızı korumanın yolu süreleri takip etmek, teklif ve sözleşmeyi imzalamadan önce uzmanına inceletmek ve size düşecek yeni dairenin piyasa değerini önceden bilmektir. Özellikle itiraz, pay satışı ve dava aşamalarında bir avukattan destek almanızı öneririm.