Kat karşılığı sözleşme nasıl yapılır? Arsa sahibinin güvenceleri ve dikkat edilecekler

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının bir bölümünü müteahhide devretmesi, müteahhidin de bunun karşılığında binayı yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır. Arsa sahibi için yüksek getiri sağlayabilen, ancak birkaç yıl süren ve iyi kurulmazsa ciddi kayıplara yol açabilen bir sözleşmedir. Bu rehberde sözleşmenin şeklini, içinde mutlaka bulunması gerekenleri ve işler ters gittiğinde arsa sahibinin haklarını anlatıyorum.

Bir bakışta: kat karşılığı sözleşmede temel güvenceler

1. Kat karşılığı sözleşme nedir?

Kat karşılığı sözleşme, kanunda ayrıca adı geçen tek bir sözleşme türü değildir. İki farklı sözleşmenin birleşiminden oluşur:

• Eser sözleşmesi: Müteahhit (yüklenici) binayı yapmayı, arsa sahibi (iş sahibi) de bunun karşılığını ödemeyi üstlenir (Türk Borçlar Kanunu m. 470). Buradaki karşılık paranın yerine arsa payıdır.
• Taşınmaz satış vaadi: Arsa sahibi, müteahhide düşecek bağımsız bölümlere ait arsa paylarını devretmeyi taahhüt eder.

Bu yapı nedeniyle müteahhidin borçları, ayıp sorumluluğu ve sözleşmeden dönme gibi konularda Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesi hükümleri uygulanır.

2. Şekil: noterde düzenleme ve tapuya şerh

Taşınmaz satışı vaadi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (Türk Borçlar Kanunu m. 237). Kat karşılığı sözleşme de arsa payı devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89). Noterde yalnızca imzaların onaylandığı (onaylama şeklindeki) veya kendi aranızda imzaladığınız bir sözleşme, bu şekil şartını karşılamaz.

Noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Şerh, sözleşmenin arsanın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Şerhten itibaren beş yıl içinde devir yapılmaz veya kat irtifakı kurulup tescil edilmezse şerh, tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26). Bu nedenle uzun sürmesi beklenen projelerde şerhin süresi takip edilmelidir.

Arsa hisseliyse, arsanın tamamı üzerindeki tasarruflar kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (Türk Medeni Kanunu m. 692); sözleşmeyi bütün paydaşların imzalaması gerekir. Paydaşlar arasındaki kurallar hisseli tapu ve şufa hakkı rehberinde anlatılıyor. Riskli yapı kapsamındaki binalarda ise çoğunlukla karar alınabilir; bu farklı süreç kentsel dönüşüm rehberinde yer alıyor.

3. Paylaşım oranı ve bağımsız bölümlerin belirlenmesi

Sözleşmenin en çok anlaşmazlık çıkan kısmı, hangi dairelerin kime kalacağıdır. "Yüzde 50 arsa sahibine" gibi yalnızca bir oran yazmak yeterli değildir. Sözleşmede şunlar yer almalıdır:

• Bağımsız bölüm listesi: Arsa sahibine kalacak her dairenin blok, kat, kapı numarası, cephesi ve net metrekaresi.
• Proje eki: Mümkünse onaylı veya onaya sunulacak mimari proje sözleşmeye eklenmeli, daireler proje üzerinde işaretlenmelidir.
• Proje değişikliği kuralı: İmar durumu veya proje değişirse paylaşımın aynı oranla ve hangi yöntemle yeniden yapılacağı.
• Ortak alanlar ve otopark: Otopark, depo ve ticari birimlerin paylaşımı ayrıca yazılmalıdır.
• Malzeme ve işçilik standardı: Kullanılacak malzemeler marka veya kalite düzeyiyle eklenmelidir.

Paylaşım oranını belirlerken arsanın imar durumu ve yapılabilecek inşaat alanı esas alınır. Bu konu arsa satışı rehberinde anlatılıyor.

4. Kademeli tapu devri: arsa sahibinin en önemli güvencesi

Arsa sahibi açısından en büyük risk, müteahhide arsa paylarını baştan devredip inşaatın yarım kalmasıdır. Müteahhit, devraldığı payları satabilir veya ipotek ettirebilir; bu durumda arsa sahibinin elinde, değeri düşmüş bir arsa ve uzun bir dava süreci kalabilir.

Bu nedenle arsa paylarının müteahhide inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı devredilmesi önerilir. Örneğin belirli bir oranı ruhsat alındığında, bir kısmı kaba inşaat bittiğinde, kalanı iskân alındığında devredilebilir. Her aşamanın nasıl tespit edileceği (bilirkişi raporu, fenni mesul raporu gibi) sözleşmede yazılmalıdır.

Kat irtifakı kurulduktan sonra her bağımsız bölüm tapuda ayrı sayfada görünür; müteahhide düşen dairelerin bu aşamada devredilmesi takibi kolaylaştırır. Kat irtifakı ve iskân süreci iskân, kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberinde anlatılıyor.

5. Teminat, süre ve gecikme cezası

• Başlangıç ve teslim tarihi: Ruhsatın alınacağı, inşaata başlanacağı ve dairelerin teslim edileceği tarihler açıkça yazılmalıdır. "Ruhsattan itibaren 24 ay" gibi bir ifade kullanılıyorsa, ruhsatın en geç ne zaman alınacağı da belirtilmelidir.
• Gecikme cezası: Teslim geciktiğinde, gecikilen her ay için ödenecek bedel yazılmalıdır. Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilir; ancak hâkim aşırı gördüğü cezayı indirebilir (Türk Borçlar Kanunu m. 182). Cezanın borçla birlikte istenebileceği de açıkça yazılmalıdır (m. 179).
• Teminat: Banka teminat mektubu, müteahhide düşen bazı dairelerin tapu devrinin teslime kadar bekletilmesi veya bu dairelerin satışının belirli aşamalara bağlanması yaygın güvencelerdir.
• Kira yardımı: Arsa sahibi inşaat süresince evinden çıkacaksa, müteahhidin ödeyeceği kira tutarı, artış yöntemi ve süresi yazılmalıdır.
• Masraflar: Ruhsat, proje, harç, vergi ve iskân masraflarının kime ait olduğu belirtilmelidir.

6. Müteahhidi seçerken

Sözleşme ne kadar iyi kurulsa da, işi yapacak müteahhidin yeterliliği belirleyicidir. İnşaat ve tesisat dahil yapım işlerinin müteahhitliği, Bakanlıktan uygun sınıfta yetki belgesi alınmadan üstlenilemez (3194 sayılı İmar Kanunu m. 28). Görüşmeye başlamadan önce şunları kontrol edin:

• Müteahhidin yetki belgesi ve sınıfı, projenin büyüklüğüne uygun mu?
• Tamamladığı projeler: binaları gezin, oralarda oturanlarla konuşun.
• Devam eden işleri: aynı anda çok sayıda inşaat yürütmek nakit sıkıntısı riskini artırır.
• Hakkında açılmış davalar, icra takipleri ve vergi ya da SGK borçları.
• Şirketin kuruluş tarihi ve ortakları: proje için yeni kurulmuş bir şirketse arkasındaki kişilerin geçmişi önem kazanır.

7. İnşaat gecikirse veya durursa

Müteahhit işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirir ve bütün tahminlere göre binayı zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim tarihini beklemek zorunda olmadan sözleşmeden dönebilir (Türk Borçlar Kanunu m. 473). İnşaatın kusurlu veya sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa, müteahhide uygun bir süre verip, düzeltilmezse işin masrafı ona ait olmak üzere başka birine yaptırılacağını ihtar edebilir.

Müteahhit temerrüde düşmüşse arsa sahibi, verdiği süre içinde de ifa edilmezse sözleşmeden dönebilir (m. 125). Dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak daha önce verdiklerini geri isteyebilir. Yargıtay uygulamasında, inşaatın büyük kısmı tamamlanmışsa sözleşmenin geriye değil, ileriye etkili olarak feshedilmesi gündeme gelebilir. Hangi yolun izleneceği somut duruma göre değiştiği için bu aşamada mutlaka bir avukattan destek alınmalıdır.

Müteahhidin iflası veya üçüncü kişilere daire satmış olması durumunda süreç daha da karmaşıklaşır. Bu risklere karşı en etkili önlem, yukarıda anlatılan kademeli tapu devri ve tapuya şerhtir.

8. Teslimden sonra: ayıplar ve iskân

Daireler teslim edildikten sonra arsa sahibi, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz daireleri gözden geçirmeli ve ayıpları uygun bir süre içinde müteahhide bildirmelidir (Türk Borçlar Kanunu m. 474). Gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser kabul edilmiş sayılır; sonradan ortaya çıkan ayıplar da gecikmeksizin bildirilmelidir (m. 477). Ayıp hâlinde arsa sahibi, ücretsiz onarım, bedelden indirim veya ağır durumlarda sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir (m. 475).

Taşınmaz yapılardaki ayıplar için dava süresi teslimden itibaren beş yıldır; müteahhidin ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıldır (m. 478). Bildirimlerin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önerilir.

Sözleşmede iskânın (yapı kullanma izninin) müteahhit tarafından ve hangi süre içinde alınacağı da yazılmalıdır. İskânı alınmamış bir binadaki dairelerin satışı ve kredi kullanımı zorlaşır.

9. İmzalamadan önce kontrol listesi

• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi hazırlanıyor?
• Size kalacak daireler numarası, katı, cephesi ve metrekaresiyle yazılı mı?
• Arsa payı devri inşaatın aşamalarına bağlanmış mı?
• Teslim tarihi, gecikme cezası ve teminat açıkça belirlenmiş mi?
• Müteahhidin yetki belgesi, tamamladığı işler ve borç durumu incelendi mi?
• Sözleşme imzadan sonra tapuya şerh ettirilecek mi?
• Vergi sonuçları için bir mali müşavirle görüşüldü mü? Genel kurallar vergi ve masraflar rehberinde yer alıyor.

Değerlendirme

Kat karşılığı sözleşme, arsa sahibine arsasının değerini artırma imkânı verir; ancak bu imkânın karşılığında birkaç yıl boyunca müteahhidin performansına bağlı kalırsınız. İyi bir sözleşme, işler yolunda giderken değil, gecikme veya anlaşmazlık çıktığında değer kazanır. Bu nedenle sözleşmenin noterde düzenlenmesi, kademeli tapu devri ve tapuya şerh gibi güvencelerden vazgeçmemenizi, imzadan önce bir avukata ve vergi sonuçları için bir mali müşavire danışmanızı öneririm.