Gayrimenkul satarken hangi vergi ve masrafları kim öder?

Bir mülkü satarken akla ilk gelen soru, satış bedelinden elinize ne kadar kalacağıdır. Bu rehberde tapu harcından emlakçı hizmet bedeline, değer artış kazancı vergisinden yeni güvenli ödeme sistemine kadar satışta karşınıza çıkacak vergi ve masrafları, hangisini kimin ödediğiyle birlikte anlatıyorum. Bilgiler konut, iş yeri ve arsa satışları için geçerlidir; satıcının şahıs olduğu, ticari faaliyet kapsamında olmayan satışlar esas alınmıştır. Kendi satışınızda elinize kalacak tutarı satıştan elinize geçecek tutar aracıyla hesaplayabilirsiniz.

Bir bakışta: satışta kim ne öder?

1. Tapu harcı: alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2

492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapuda satış işleminde alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20, yani %2 oranında harç öder. Toplam harç satış bedelinin %4'üdür. Taraflar harcın tamamının bir tarafça ödenmesinde anlaşabilir; ancak kanunen her iki taraf da kendi payından sorumludur.

Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır ve bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz. 19 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun'la bu kural kanun metninde açıkça yazıldı.

Örnek: 10.000.000 TL'ye satılan bir dairede satıcı 200.000 TL, alıcı 200.000 TL harç öder. Kendi bedelinizle hesaplamak için tapu masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Satış bedelini düşük göstermeyin

Harçtan tasarruf etmek için tapuda gerçek bedelin altında bir rakam beyan etmek ciddi bir risktir. 7566 sayılı Kanun'la eksik ödenen harç için uygulanan ceza, eksik harcın %25'inden bir katına çıkarıldı. Düşük beyan ayrıca ileride mülkü satarken değer artış kazancınızın yüksek hesaplanmasına, alıcı açısından da kredi ve kamulaştırma gibi durumlarda kayba yol açabilir.

2. Döner sermaye ücreti

Tapu harcından ayrı olarak, işlem için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne döner sermaye ücreti ödenir. Bu ücret genellikle alıcı tarafından ödenir ve taşınmazın bulunduğu ilçenin katsayısına göre değişir. 2026'da İstanbul'daki bir daire satışı için birkaç bin TL düzeyindedir. Kesin tutar, başvuru sırasında Web Tapu'da hesaplanır ve harçla birlikte randevudan önce ödenir.

3. Emlakçı hizmet bedeli

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre alım satımda emlakçının alabileceği hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç %4'ünü geçemez. Bu bir üst sınırdır; daha düşük bir bedel kararlaştırılabilir. Hizmet bedeli, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça mülk sahibi ile alıcı arasında eşit paylaştırılır. Uygulamada bu, her taraf için %2 + KDV anlamına gelir.

Örnek: 10.000.000 TL'lik bir satışta satıcının payı en fazla 200.000 TL + %20 KDV = 240.000 TL'dir.

Hizmet bedelinin oranı ve kimin ödeyeceği, emlakçıyla imzalanan yetki sözleşmesinde yazılı olmalıdır. Sözleşmeyi imzalamadan önce bu maddeyi okumanızı öneririm.

4. Emlak vergisi: satış yılı satıcıya ait

Satış yılının emlak vergisini satıcı öder; alıcı vergiyi satışı izleyen yıldan itibaren öder. Alıcı, satın aldığı yıl içinde belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunmalıdır; satış yılın son üç ayında yapıldıysa bu süre satış tarihinden itibaren üç aydır. Tapu müdürlüğü satışı belediyeye elektronik ortamda bildirir; yine de alıcının bildirimini vermesi ya da belediyede kaydının açıldığını kontrol etmesi önerilir. Satış yılı içindeki vergi payının alıcıyla paylaşılması taraflar arasında kararlaştırılabilir, ancak belediyeye karşı sorumlu olan satıcıdır.

Emlak vergisi borcu bulunan taşınmazın tapuda devri yapılamaz. Geçmiş yıllara ait borcunuzu e-Devlet'ten veya belediyenizden sorgulayıp satıştan önce kapatın. 2026 yılı için emlak vergisi değerleri, 7566 sayılı Kanun'la 2025 değerlerinin iki katını geçmeyecek şekilde sınırlandı.

5. Değer artış kazancı vergisi: 5 yıl kuralı

Satın aldığınız bir taşınmazı, edinme tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satarsanız, elde ettiğiniz kazanç gelir vergisine tabi olabilir. 5 yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda bu vergi doğmaz. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda da bu vergi doğmaz.

• İstisna: 2026 yılında yapılan satışlarda kazancın 150.000 TL'lik kısmı vergiden istisnadır.
• Enflasyon düzeltmesi: Alış bedeli, belirli koşullarla Yİ-ÜFE'deki artış oranında güncellenerek kazançtan düşülür. Bu düzeltme, yüksek enflasyon döneminde ödenecek vergiyi önemli ölçüde azaltabilir.
• Beyan: Kazanç istisna tutarını aşarsa, satışı izleyen yılın mart ayında beyanname verilir.
• Hisseli mülk: Hisseler farklı tarihlerde edinildiyse 5 yıllık süre her hisse için ayrı hesaplanır.

Hesaplama alış ve satış tarihlerine, giderlere ve endeks değerlerine göre değiştiği için 5 yıl dolmadan yapacağınız satışlarda önceden mali müşavirinizle hesap yapmanızı öneririm.

6. Yeni dönem: güvenli ödeme sistemi

29 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle, taşınmaz satışlarında mülkiyetin devri ile bedelin ödenmesini aynı anda gerçekleştiren bir güvenli ödeme sistemi getirildi. Satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı doğrudan satıcıya değil, bu sistem üzerinden aktarılacak. Kredili satışlarda kredi tutarı bu kapsamın dışında kalıyor.

Sistem üzerinden yapılan her işlem için bir kullanım bedeli alınacak ve bu bedel satıcıya aktarılacak tutardan düşülecek. Bedelin tutarı henüz duyurulmadı. Zorunluluğun başlangıç tarihi birkaç kez ertelendi; son haberlere göre sistem 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu olacak. Satış planınız bu tarihe yakınsa güncel durumu tapu randevusundan önce kontrol etmenizi öneririm. Dolandırıcılığa karşı alabileceğiniz diğer önlemler tapu dolandırıcılığı rehberinde anlatılıyor.

7. Unutulmaması gereken diğer kalemler

• İpotek: Tapuda banka ipoteği varsa satıştan önce kredinin kapatılması ve ipoteğin kaldırılması gerekir. Kredi alıcının satış bedeliyle kapatılacaksa bu, bankayla önceden planlanmalıdır.
• Aidat ve ortak giderler: Satış tarihine kadar biriken aidat ve ortak gider borçları satıcıya aittir. Yönetimden borcu olmadığını gösteren bir yazı almak alıcının güvenini artırır.
• DASK: Mevcut poliçe alıcıya devredilmez; alıcı kendi adına yeni poliçe yaptırır.
• KDV: Şahıs olarak yaptığınız satışlarda genellikle KDV doğmaz. Satıcı şirketse veya satış ticari faaliyet kapsamındaysa KDV gündeme gelir; bu durumda mali müşavirinize danışın.

Değerlendirme

Satışta en büyük masraf kalemleri tapu harcı ve emlakçı hizmet bedelidir; 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda değer artış kazancı vergisi de bunlara eklenebilir. Satıştan önce bu kalemleri hesaplamak, pazarlıkta hangi rakamın altına inmemeniz gerektiğini netleştirir. Satış bedelini tapuda gerçek değeriyle beyan etmek ise hem cezadan korur hem de ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Vergi hesabında mali müşavirinizden, sözleşme ve tapu sürecinde gerekirse bir avukattan destek almanızı öneririm.