Emlakçıyla yetki sözleşmesi: Hizmet bedeli, süre, cayma bedeli ve dikkat edilecekler

Evinizi satmak veya kiraya vermek için bir emlak işletmesiyle çalışmaya karar verdiğinizde, ilk imzalayacağınız belge yetki sözleşmesidir. Mevzuattaki adıyla "yetkilendirme sözleşmesi", emlakçının sizin adınıza hangi hizmetleri vereceğini, ne kadar süreyle yetkili olacağını ve hangi bedeli alacağını belirler. Bu rehberde yetki sözleşmesinde nelerin yazması gerektiğini, hizmet bedeli kurallarını ve imzalamadan önce dikkat etmeniz gerekenleri anlatıyorum.

Bir bakışta: yetki sözleşmesinin temel kuralları

1. Yetki sözleşmesi nedir, neden gereklidir?

Emlak işletmeleri, alım satım ve kiralamaya aracılık hizmetlerini ancak iş sahibiyle yazılı olarak yapılan bir yetkilendirme sözleşmesine dayanarak verebilir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 15). Borçlar Kanunu da taşınmazlarla ilgili simsarlık sözleşmesinin yazılı yapılmadıkça geçerli olmayacağını açıkça düzenler (Türk Borçlar Kanunu m. 520).

Yetki sözleşmesi iki tarafı da korur. Mülk sahibi, emlakçının neyi, hangi bedelle ve ne kadar süreyle yapacağını bilir. Emlakçı ise verdiği hizmetin karşılığını güvence altına alır. Emlakçı, yetkili olmadığı bir taşınmaz için ilan veremez (Yönetmelik m. 14). Bu nedenle sözleşme yapılmadan ilan verilmesi de kurallara aykırıdır.

2. Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

Yönetmelik, yetki sözleşmesinin en az iki nüsha düzenlenmesini ve bir nüshanın size verilmesini zorunlu tutar. Sözleşmede en az şu bilgiler yer almalıdır (m. 15):

• İşletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası
• Mülk sahibinin kimlik ve iletişim bilgileri ile imzası
• Verilecek hizmetler ve hizmet bedeli
• Tarafların hak ve yükümlülükleri
• Kararlaştırıldıysa cayma bedeli ve ceza koşulu
• Sözleşmenin süresi
• Tarafların tebligat adresleri

Satış ve kiralama sözleşmelerinde ayrıca taşınmaza ait bilgiler de yazılır: tapu kaydı, imar ve iskân durumu, büyüklüğü, yaşı, kat ve cephe özellikleri, oda sayısı, ipotek veya haciz gibi kısıtlamalar. Bu bilgiler resmî kayıtlardan sağlanamazsa mülk sahibinin beyanı esas alınır; beyanın gerçeği yansıtmamasından mülk sahibi sorumludur. Bu nedenle bilgileri doğru vermek, sonradan alıcıyla yaşanabilecek anlaşmazlıkları da önler. Satıştan önce hazırlanması gereken belgeler gerekli belgeler rehberinde yer alıyor.

3. Hizmet bedeli: üst sınırlar ve paylaşım

• Satışta: Hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamaz. Aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır; uygulamada her taraf için %2 + KDV anlamına gelir (Yönetmelik m. 20).
• Kiralamada: Hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira tutarından fazla olamaz. Bu da bir toplam üst sınırdır ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracı ile kiraya veren arasında eşit paylaşılır.
• Tek bedel kuralı: Emlakçı alıcıyla ve satıcıyla ayrı ayrı yetki sözleşmesi yapmış olsa da, aynı işlem için yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir. Satış veya kiralamayla birlikte verilen diğer hizmetler (tapu işlemlerinin takibi, belge temini gibi) için de ayrıca bedel istenemez.
• Gösterme ücretsizdir: Taşınmazın gösterilmesi için bedel talep edilemez (m. 19).

Bu oranlar üst sınırdır; daha düşük bir bedel kararlaştırılabilir. Satışta ödenen diğer vergi ve masraflar vergi ve masraflar rehberinde anlatılıyor.

4. Hizmet bedeline ne zaman hak kazanılır?

Emlakçı, yetki sözleşmesine konu hizmeti vermesiyle hizmet bedeline hak kazanır (Yönetmelik m. 20). Borçlar Kanunu'na göre de simsar, ancak faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (m. 521).

Sık karşılaşılan bir durum için yönetmelik açık bir kural koyar: Sözleşme süresi içinde, taşınmazı emlakçının gösterdiği bir alıcı veya kiracı, emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan mülk sahibinden satın alır veya kiralarsa, emlakçı yine hizmet bedeline hak kazanır. Taşınmazın kime gösterildiği, her alıcı veya kiracı için ayrı ayrı düzenlenen taşınmaz gösterme belgesiyle kayıt altına alınır (m. 19 ve m. 20).

Öte yandan simsar, üstlendiği borca aykırı davranarak karşı tarafın menfaatine hareket ederse veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak karşı taraftan da ücret sözü alırsa, ücret hakkını kaybeder (Türk Borçlar Kanunu m. 523).

5. Süre, münhasırlık ve cayma bedeli

Süre: Sözleşmenin süresi mutlaka yazılmalıdır. Satış için genellikle birkaç aylık süreler kararlaştırılır. Çok kısa bir süre, emlakçının pazarlama için yeterli zaman bulamamasına; çok uzun bir süre ise sizin elinizin bağlanmasına yol açabilir.

Münhasır (tek) yetki: Mevzuatta "münhasır yetki" diye ayrı bir sözleşme türü tanımlanmamıştır; bu, tarafların sözleşmeyle kararlaştırdığı bir koşuldur. Münhasır yetkide mülk sahibi, sözleşme süresince başka bir emlakçıya yetki vermemeyi kabul eder. Karşılığında emlakçının profesyonel fotoğraf, ilan, değerleme ve düzenli raporlama gibi daha kapsamlı bir pazarlama yapması beklenir. Münhasır yetki verirken, emlakçının hangi hizmetleri vereceğinin sözleşmede yazılmasını öneririm.

Cayma bedeli ve ceza koşulu: Taraflar, sözleşmeden caymaları hâlinde ödenecek bir bedel kararlaştırabilir. Ancak bu bedel, işletmenin alacağı toplam hizmet bedelini aşamaz (Yönetmelik m. 15). Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, hâkim bunu hakkaniyete uygun olarak indirebilir (Türk Borçlar Kanunu m. 525). Cayma bedeli maddesini imzalamadan önce mutlaka okuyun ve hangi durumlarda ödeneceğini sorun.

6. Emlakçının yükümlülükleri

Yönetmelik, emlak işletmelerine hizmet verdikleri kişilere karşı açık yükümlülükler getirir (m. 14). Bunlardan mülk sahibini en çok ilgilendirenler şunlardır:

• Belgeleri imzalatmadan önce okumanız için yeterli süre vermek, hükümleri açıklamak ve imzalanan belgelerin bir suretini size teslim etmek
• Aldığı her teklifi ve karşı teklifi size doğru ve objektif biçimde, en kısa sürede yazılı veya elektronik olarak iletmek
• Tercihlerinizi etkileyecek bilgileri gizlememek ve menfaatlerinize aykırı davranmamak
• Edindiği bilgi ve belgeleri sözleşmede belirtilen esaslar dışında açıklamamak
• Taşınmaz satılır, kiralanır veya sözleşme sona ererse, ilanları üç gün içinde kaldırmak
• İlanlarda yetki belgesi numarasını, işletme adını ve taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerini göstermek

Emlakçı başka bir işletmeyle ortak çalışacaksa, bu durum yetki sözleşmesinde yer almalıdır. Ortak çalışma sözleşmesi yapıldığı gün size bilgi verilir ve bir örneği üç gün içinde gönderilir (m. 18).

7. İmzalamadan önce kontrol listesi

• İşletmenin yetki belgesi var mı? Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Ticaret Bakanlığının internet sayfasında yayımlanır.
• Sözleşmede yetki belgesi numarası ve sorumlu emlak danışmanının adı yazıyor mu?
• Hizmet bedeli oranı ve KDV açıkça belirtilmiş mi?
• Sözleşmenin süresi ve bitiş tarihi yazılı mı?
• Münhasır yetki veriyorsanız, emlakçının vereceği hizmetler yazılmış mı?
• Cayma bedeli var mı, varsa tutarı ve koşulları ne?
• Taşınmaz bilgileri doğru mu, özellikle ipotek ve haciz gibi kısıtlamalar?
• Sözleşmenin bir nüshası size verildi mi?

Satış fiyatının nasıl belirleneceği doğru fiyat rehberinde anlatılıyor.

Değerlendirme

Yetki sözleşmesi, mülk sahibiyle emlakçı arasındaki ilişkinin temelidir. İyi hazırlanmış bir sözleşme, hizmet bedeli, süre ve cayma konularında sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları baştan önler. Sözleşmeyi imzalamadan önce okumanızı, anlamadığınız maddeleri sormanızı ve bir nüshasını mutlaka almanızı öneririm. Uyuşmazlık durumunda bir avukattan destek almanız gerekir.