Hisseli tapu ve şufa (önalım) hakkı: Pay satışı, yeni süreler ve rayiç bedel kuralı

Bir mülkte birden fazla kişinin payı varsa, paydaşlardan biri kendi payını satmak istediğinde ilk soru genellikle şudur: Diğer paydaşların onayı gerekir mi? Kanuna göre gerekmez; ancak diğer paydaşların, payı satın alan kişiye karşı kullanabileceği bir önalım (şufa) hakkı vardır. Bu hak 25 Aralık 2025'te önemli ölçüde değişti. Bu rehberde hisseli tapuyu, şufa hakkını, güncel süreleri ve bedel kuralını Türk Medeni Kanunu'na göre anlatıyorum.

Bir bakışta: şufa hakkı

1. Hisseli tapu nedir?

Hukuki adıyla paylı mülkiyette, birden fazla kişi bölünmemiş bir mülkün tamamına belirli paylarla sahiptir. Paylar tapuda "1/2", "3/8" gibi oranlarla gösterilir; aksi belirtilmedikçe eşit sayılır. Her paydaş kendi payını satabilir, ipotek ettirebilir ve payı alacaklıları tarafından haczedilebilir (Türk Medeni Kanunu m. 688).

Paylı mülkiyeti elbirliği mülkiyetinden ayırmak gerekir. Miras kalan bir mülk, mirasçılar paylı mülkiyete geçmedikçe elbirliğiyle sahiplenilir ve mirasçılardan biri kendi payını tek başına satamaz. Bu konu miras rehberinde anlatılıyor.

Uygulamada iki tür hisseli tapu sık görülür:

• Birden fazla kişiye ait tek bir daire veya arsa: Örneğin kardeşlerin eşit paylarla sahip olduğu bir daire.
• Kat irtifakı kurulmamış binalarda hisseli arsa tapusu: Daire sahipleri arsanın tamamında hisse sahibidir ve hisseler belirli bir daireye bağlı değildir. Bu tapu türünün satışa ve krediye etkisi tapu türleri ve iskân rehberinde yer alıyor.

2. Payınızı satabilir misiniz?

Evet. Paydaş, kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan tapuda satabilir. Ancak mülkün tamamının satılması veya ipotek edilmesi gibi tasarruflar ile olağan kullanımı aşan yapı işleri, aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (Türk Medeni Kanunu m. 692).

Payın paydaş olmayan bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların şufa hakkı doğar. Bu nedenle hisse satışında hem satıcının hem alıcının bu hakkı baştan hesaba katması gerekir.

3. Şufa hakkı nedir ve ne zaman kullanılır?

Şufa (önalım) hakkı, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşların, alıcının yerine geçerek bu payı satın alma hakkıdır (Türk Medeni Kanunu m. 732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m. 734).

• Yalnızca satışta doğar: Bağış, trampa veya mirasla geçişte şufa hakkı doğmaz. Satışın bağış gibi gösterildiği durumlarda ise muvazaa (danışıklı işlem) iddiasıyla dava açılabilir.
• Paydaşlar arası satışta doğmaz: Pay, mevcut paydaşlardan birine satılırsa diğer paydaşlar şufa hakkı kullanamaz.
• Kullanılamayan satışlar: Cebrî artırmayla (icra ve ortaklığın giderilmesi satışları) ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz (m. 733).
• Kat mülkiyetinde: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir binada, farklı bağımsız bölümlerin sahipleri birbirinin dairesi üzerinde şufa hakkına sahip değildir. Ancak tek bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye paylı olarak aitse, o bölümün paydaşları arasında şufa hakkı vardır.

4. Süreler: üç ay ve bir yıl

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Şufa hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (Türk Medeni Kanunu m. 733).

Bir yıllık üst süre, 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'la iki yıldan bir yıla indirildi. Bu tarihten önce yapılmış satışlarda eski kural, yani iki yıllık süre uygulanmaya devam eder.

Noter bildirimi, alıcı açısından en önemli güvencedir. Bildirim yapılmazsa alıcı, satıştan itibaren bir yıl boyunca bir şufa davasıyla karşılaşma ihtimalini taşır. Bildirim yapılırsa bu süre üç aya iner.

5. Bedel: artık rayiç bedel esas alınıyor

7571 sayılı Kanun'la yapılan en önemli değişiklik bedelle ilgilidir. Önceden uygulamada, tapuda gösterilen satış bedeli esas alınıyordu. Artık dava konusu payın rayiç bedelini hâkim belirler. Şufa hakkını kullanan paydaş, bu rayiç bedeli ve alıcının ödediği tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bedel süresinde yatırılmazsa pay, şufa hakkını kullanan adına tescil edilemez (m. 734).

Bu değişiklik, kanun yürürlüğe girmeden önce açılmış ve devam eden davalara da uygulanır.

Değişikliğin uygulamadaki etkisi şudur: Tapuda bedeli düşük gösterilen satışlarda şufa hakkı kullanan paydaşın bu düşük bedelle payı alması artık mümkün değildir. Bedelin şufayı caydırmak için tapuda yüksek gösterilmesi de sonucu değiştirmez. Her iki durumda da belirleyici olan payın gerçek piyasa değeridir. Tapuda bedelin gerçeğe uygun gösterilmesinin vergi açısından önemi vergi ve masraflar rehberinde anlatılıyor.

6. Şufa hakkından vazgeçme

Şufa hakkından genel olarak feragat edilebilir; bunun için resmî şekilde (noterde) yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satış için hakkı kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (Türk Medeni Kanunu m. 733).

Hisse alacak bir kişi için en güvenli yol, satıştan önce diğer paydaşlardan bu satış için şufa hakkını kullanmayacaklarına dair yazılı bir beyan almaktır. İmzanın sonradan tartışılmaması için bu beyanın noterde düzenlenmesi önerilir.

7. Fiilî taksim: hisseli arsa tapulu binalarda önemli bir istisna

Kat irtifakı kurulmamış eski binalarda paydaşlar daireleri çoğu zaman kendi aralarında bölüşmüş ve yıllardır ayrı ayrı kullanmaktadır. Yargıtay, paydaşların mülkü fiilen bölüşmüş olması hâlinde, bölüşülen bir dairenin hissesi satıldığında diğer paydaşların şufa hakkını kullanmasını dürüstlük kuralına aykırı saymakta ve bu davaları reddetmektedir.

Fiilî taksimin bulunup bulunmadığı her davada ayrıca incelenir; paydaşların hepsini kapsamayan bir kullanım düzeni her zaman fiilî taksim sayılmaz. Bu nedenle hisseli arsa tapulu bir dairenin alım satımında, fiilî kullanım düzeninin belgelenmesi ve bir avukattan görüş alınması önerilir.

8. Paydaşlar anlaşamazsa: ortaklığın giderilmesi

Paydaşlardan her biri, kural olarak, mülkün paylaşılmasını isteyebilir (Türk Medeni Kanunu m. 698). Anlaşma sağlanamazsa önce arabulucuya başvurmak zorunludur; sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır.

Mahkeme mülkü önce aynen bölmeyi değerlendirir. Bölme mümkün değilse veya mülk önemli bir değer kaybına uğrayacaksa, açık artırmayla satışa karar verir (m. 699). Bu satışlar cebrî artırma niteliğinde olduğu için şufa hakkı kullanılamaz. Miras kalan mülklerdeki mirasçılar arasında artırma kuralı miras rehberinde anlatılıyor.

9. Satıcı ve alıcı için öneriler

• Önce paydaşlara teklif edin: Payınızı satmadan önce diğer paydaşlara satın alma imkânı sunmak, hem şufa riskini ortadan kaldırır hem de genellikle daha yüksek bir bedel sağlar.
• Satışı noterle bildirin: Satıştan sonra diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılması, belirsizlik süresini bir yıldan üç aya indirir.
• Vazgeçme beyanı alın: Alıcıysanız, satıştan önce paydaşlardan yazılı vazgeçme beyanı isteyin.
• Bedeli gerçeğe uygun gösterin: Rayiç bedel kuralıyla düşük veya yüksek bedel göstermek şufa açısından bir avantaj sağlamaz; vergi açısından ise risk yaratır.
• Fiyatı doğru belirleyin: Hisseli mülklere alıcı kitlesi dardır; payın değeri, mülkün tamamının değerinin payla çarpılmasıyla bulunan tutarın genellikle altında kalır. Bu konuda fiyat belirleme rehberine göz atabilirsiniz.

Değerlendirme

7571 sayılı Kanun'la şufa hakkı daha öngörülebilir hâle geldi: Süre kısaldı ve bedel artık tapuda yazan tutara değil, payın gerçek değerine bağlı. Yine de hisseli mülk satışı, tek malikli bir mülkün satışından daha fazla hazırlık gerektirir. Paydaşlarla önceden konuşmak, satışı noterle bildirmek ve gerekirse vazgeçme beyanı almak, sonradan çıkabilecek davaların önüne geçer. Şufa davası, fiilî taksim ve ortaklığın giderilmesi konularında bir avukattan destek almanızı öneririm.