Miras kalan gayrimenkul nasıl satılır? İntikal, vergi ve mirasçıların anlaşamaması

Miras kalan bir evi, dükkânı ya da arsayı satmak, normal bir satıştan önce birkaç adım gerektirir: Mirasçılığın belgelenmesi, vergi beyanı, tapunun mirasçılar adına çevrilmesi ve en önemlisi mirasçıların anlaşması. Bu rehberde süreci sırasıyla, mirasçılar anlaşırsa ve anlaşamazsa neler olacağını da ayırarak anlatıyorum.

Bir bakışta: miras kalan mülkü satmanın adımları

1. Mirasçılık belgesi

Her şey, kimlerin hangi oranda mirasçı olduğunu gösteren mirasçılık belgesiyle (veraset ilamı) başlar. Bu belge noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mirasçılardan biri yurt dışındaysa, işlemler için konsolosluktan vekâletname vermesi gerekebilir; bunu baştan planlamak süreyi kısaltır.

Miras bırakanın borçları mal varlığından fazlaysa, mirasçılar ölümü öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay içinde mirası reddedebilir. Borç ihtimali varsa intikal ve satıştan önce bir avukata danışmanızı öneririm; mirası kabul eder gibi davranmak reddi zorlaştırabilir.

2. Veraset ve intikal vergisi

Mirasçılar, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verir. Mirasçı yurt dışındaysa süre 6 aydır. Beyanname internet üzerinden de verilebilir.

• İstisna: 2026 yılında çocuklar ve eş için her birine düşen miras payının 2.907.136 TL'si vergiden istisnadır. Çocuk yoksa eşin istisnası 5.817.845 TL'dir. Kardeş, yeğen gibi diğer mirasçılar için bu istisna uygulanmaz.
• Oran: Veraset yoluyla intikallerde vergi, istisnayı aşan kısım üzerinden yüzde 1'den başlayıp yüzde 10'a kadar çıkan kademeli oranlarla hesaplanır.
• Ödeme: Vergi 3 yılda, mayıs ve kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenir.

İstisna tutarları her yıl güncellenir. Mülkün beyanda hangi değerle gösterileceği ve verginin hesabı için mali müşavirinizden destek almanızı öneririm.

3. Tapuda intikal

Mülkün satılabilmesi için önce tapuda mirasçılar adına geçirilmesi (intikal) gerekir. Miras yoluyla intikalde tapu harcı alınmaz; yalnızca döner sermaye ücreti ödenir. Başvuru Web Tapu veya e-Devlet üzerinden yapılabilir. Tapu müdürlüğü genellikle şunları ister:

• Mirasçılık belgesi
• Veraset ve intikal vergisi yönünden vergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısı
• Emlak vergisi borcunun bulunmadığını gösteren yazı
• Mirasçıların kimlikleri ve gerekiyorsa vekâletname

İntikalden sonra tapuda mülk, mirasçılar adına elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet olarak görünür. Bu mülkiyette kimsenin belirli bir payı yoktur; mülk üzerindeki her işlem için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

4. Mirasçılar anlaşırsa: üç yol

• Birlikte satış: Tüm mirasçılar tapuda hazır bulunur veya vekâlet verir, mülk tek seferde satılır. Bedel, aralarında anlaştıkları oranda paylaşılır. En hızlı ve genellikle en yüksek bedeli getiren yoldur.
• Paylı mülkiyete geçiş: Mirasçılar anlaşarak elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Bundan sonra her mirasçı kendi payını satabilir; ancak payın üçüncü bir kişiye satılmasında diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır. Hisseli mülke alıcı bulmak da zordur ve fiyatı düşüktür.
• Paylaşma (taksim): Birden fazla mülk varsa, mirasçılar mülkleri aralarında paylaştırabilir; örneğin bir mirasçı evi alır, diğerine bedel öder.

5. Mirasçılar anlaşamazsa: ortaklığın giderilmesi

Mirasçılardan biri satışa razı olmazsa, diğerleri ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) isteyebilir. 1 Eylül 2023'ten bu yana bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme mülkü bölemiyorsa, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir ve mülk açık artırmayla satılır.

Yeni kural: önce mirasçılar arasında artırma

31 Temmuz 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun'la önemli bir değişiklik yapıldı. Tüm malikleri miras yoluyla edinen ve mirasçılar dışında maliki olmayan taşınmazlarda, mahkeme satışa karar verirse ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada en az, mahkemenin belirlediği değerin (muhammen bedel) tamamı kadar teklif aranır. Bu usul bir kez uygulanır; sonuç alınamazsa ikinci artırmaya herkes katılabilir ve bu artırmada değerin yüzde 50'si esas alınır.

Kural, miras kalan mülklerin yabancılara düşük bedelle geçmesini önlemeyi amaçlıyor ve mülkü tutmak isteyen mirasçıya bir fırsat tanıyor. Ancak ikinci artırmada değerin yarısına yakın bir bedelle satış ihtimali sürüyor. Bu yüzden mahkeme yolu, mirasçıların hepsi için genellikle anlaşmaktan daha pahalıya gelir: Dava ve satış masrafları, uzayan süre ve piyasa değerinin altındaki satış bedeli birlikte düşünülmelidir.

6. Satışta vergi ve diğer konular

• Değer artış kazancı vergisi: Miras yoluyla edinilen gayrimenkulün satışından elde edilen kazanç, satış ne zaman yapılırsa yapılsın gelir vergisine tabi değildir.
• Tapu harcı ve masraflar: Satışta normal kurallar geçerlidir; ayrıntıları vergi ve masraflar rehberinde anlattım.
• Emlak vergisi borcu: Miras bırakandan kalan emlak vergisi borcu varsa, satıştan önce kapatılmalıdır. Satıştan önce kapatılması gereken diğer borç ve kayıtları gerekli belgeler rehberinde anlattım.
• Kiracılı mülk: Mülkte kiracı varsa, kira sözleşmesi miras ve satışla sona ermez; yeni malik sözleşmeye devam eder.

Değerlendirme

Miras kalan mülkün satışında en çok zaman kaybettiren konu belgeler değil, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıktır. Anlaşmazlıkların önemli bir kısmı, mülkün değeri konusundaki farklı beklentilerden doğar. Bu nedenle sürecin başında, bölgedeki güncel verilere dayanan gerekçeli bir değerleme yaptırmak, mirasçıların ortak bir rakam üzerinde buluşmasını kolaylaştırır. Bunun için değerleme talebinizi iletebilirsiniz. Vergi hesabında mali müşavirinizden, mirası reddetme, paylaşma ve dava aşamalarında bir avukattan destek almanızı öneririm.