Haftalık piyasa notu: 19–23 Ekim 2026

Haftanın öne çıkanları

• Faiz indirimi: Merkez Bankası 22 Ekim'de politika faizini 100 baz puan indirerek %37'den %36'ya çekti. Bu, yılın ikinci indirimi.
• Kentsel dönüşüm: İstanbul'daki "Yarısı Bizden" desteğinin süresi 31 Aralık 2027'ye uzatıldı (Resmî Gazete, 20 Ekim 2026). Destek tutarları değişmedi.
• Satışlar: eylülde İstanbul'da 22.212 konut satıldı; bu, geçen yılın aynı ayına göre %13,6 artış. Türkiye genelinde ise satışlar %9,3 azaldı.
• Fiyat ve kira: İstanbul'da konut fiyatları enflasyonun altında artarak reel olarak geriledi; kiralar ise enflasyonun üzerinde artmaya devam ediyor.
• Piyasalar: Brent petrol 110 doların üzerine çıktı; Borsa İstanbul'da satış baskısı belirginleşti.

Gayrimenkul

Konut satışları (Eylül 2026)

TÜİK verilerine göre eylülde Türkiye genelinde 142.390 konut satıldı. Satışlar bir önceki aya göre %11,8 artarken geçen yılın aynı ayına göre %9,3 azaldı. İkinci el satışlar yıllık %15,3 gerilerken ilk el satışlar %3,9, ipotekli satışlar %5,1 arttı.

İstanbul'da satışlar yıllık %13,6 artışla 22.212 adede ulaştı. Ancak yılın ilk dokuz ayı toplamında İstanbul satışları geçen yılın %4 kadar gerisinde. Kaynaklarda Anadolu yakası için ilçe bazında veri yer almıyor.

Fiyatlar ve kiralar

BETAM ve sahibinden verilerine göre eylülde İstanbul'da satılık konutların ortalama m² fiyatı 67.949 TL oldu (Türkiye ortalaması 46.681 TL). İstanbul'da fiyatlar bir yılda nominal olarak %24,6 arttı; enflasyondan arındırıldığında ise yaklaşık %4 düşüş var.

Kiralarda tablo farklı: İstanbul'da kiralar bir yılda nominal %38, reel olarak %6,4 arttı. Kiralık ilanlarda ortalama m² kira 460 TL.

Konut kredisi faizleri

Merkez Bankasının haftalık verilerine göre 16 Ekim haftasında ortalama konut kredisi faizi yıllık %41,50 oldu. Bankaların aylık teklifleri %2,87 ile %2,99 arasında. Faiz indiriminin kredi faizlerine etkisi önümüzdeki haftalarda verilere yansıyacak.

Kira artış sınırı

Ekim ayında yenilenen konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde artış, 12 aylık TÜFE ortalaması olan %31,49 ile sınırlı (eylülde %31,79 idi).

Mevzuat

Bu hafta tapu harcı, emlak vergisi veya kira ve satış işlemlerine ilişkin yeni bir düzenleme tespit edilmedi. Hatırlatma olarak, 7566 sayılı Kanun ile 2026 emlak vergisi değerlerinin bir önceki yılın iki katından fazla artamayacağı düzenlenmişti.

Kentsel dönüşüm

"Yarısı Bizden" kapsamında konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği; iş yeri başına 437.500 TL hibe, 437.500 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği verilmeye devam edecek.

Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi için İstanbul'da 284.272 bağımsız bölüm ön başvuru yaptı. Başvurularda Kartal 41.107 bağımsız bölümle İstanbul'da ilk sırada; Anadolu yakasından Kadıköy (23.793), Ataşehir (13.678), Üsküdar (13.503) ve Maltepe (10.308) öne çıkıyor (ekim başı verisi).

Piyasa ve ekonomi

Merkez Bankası politika faizini %36'ya, gecelik borç verme faizini %39'a, gecelik borçlanma faizini %34,5'e indirdi. Karar metninde enflasyonun ana eğiliminin gerilediği ve iç talebin zayıf seyrettiği, ancak enerji fiyatları kaynaklı risklerin sürdüğü belirtildi. Eylül ayında yıllık enflasyon %29,73 oldu. Yılın son faiz kararı 10 Aralık'ta açıklanacak.

Borsa İstanbul'da BIST 100 endeksi haftaya 11.721 puandan başladı; 22 Ekim'de %3,08 düştü ve 23 Ekim'de gün içinde Aralık 2025'ten bu yana ilk kez 11.000 puanın altını gördü.

Küresel tarafta Orta Doğu ve Körfez'deki gerilim nedeniyle Brent petrol 22 Ekim'de 110 doları aştı. Yüksek enerji fiyatları, enflasyon ve faiz beklentileri açısından izlenmesi gereken başlıca risk olmaya devam ediyor.

Mülk sahipleri açısından olası etkiler

Aşağıdakiler genel bir değerlendirmedir; yatırım tavsiyesi değildir.

• Kredili talep: Faiz indirimi kredi faizlerinde sınırlı bir gevşeme getirebilir. Ancak enerji kaynaklı enflasyon riski nedeniyle krediye dayalı talepte hızlı bir canlanma beklemek için erken görünüyor.
• Satılık mülkler: Reel fiyat düşüşü ve ikinci el satışlardaki gerileme, doğru fiyatlamanın ve pazarlık payının önemini koruduğuna işaret ediyor.
• Kiralık mülkler: Kiraların reel olarak artması kiraya verenlerin konumunu güçlü tutuyor. Öte yandan yenilenen sözleşmelerdeki %31,49 sınırı, mevcut kira ile piyasa kirası arasındaki farkın açılmasına yol açabilir.
• Kentsel dönüşüm: Desteğin 2027 sonuna uzaması, riskli yapı sahiplerine karar için daha fazla zaman tanıyor; başvurunun yoğun olduğu Kartal ve Kadıköy bu açıdan öne çıkıyor.